L’Agenzia delle entrate si sofferma in tema di costituzione del diritto di usufrutto e del diritto di servitù prediale su un terreno agricolo, fornendo chiarimenti sul trattamento fiscale del corrispettivo percepito (Agenzia delle entrate, risposta 12 luglio 2023, n. 381).
Ai sensi dell’articolo 981 del codice civile, l’usufrutto attribuisce all’usufruttuario il diritto di godere e di usare la cosa, facendone però salva la destinazione economica. Inoltre, ai sensi dell’articolo 980 del codice civile, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.
Dal punto di vista fiscale, l’articolo 67, comma 1, lett. h), del TUIR stabilisce che sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, quelli derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili.
Relativamente al corretto trattamento fiscale da riservare alla concessione trentennale di un diritto di usufrutto su un immobile da parte di una persona fisica, con la risoluzione n. 20/1993 è stato già chiarito che è del tutto irrilevante la questione posta in ordine all’uso del termine ”concessione”, dal momento che il presupposto impositivo si realizza in capo al cedente il diritto reale di godimento, dovendosi intendere il termine ”concessione” adoperato in senso atecnico in riferimento a tutti gli atti giuridici aventi l’effetto di trasferire ad altri la potenzialità reddituale di un immobile.
Chiarisce, dunque, l’Agenzia che, in applicazione del suddetto articolo 67, comma 1, lett. h), del TUIR, il corrispettivo percepito dal proprietario persona fisica a fronte della costituzione del diritto di usufrutto costituisce reddito diverso da tassare ai sensi del successivo articolo 71 del medesimo TUIR.
Ai sensi dell’articolo 1027 del codice civile, la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario e può essere coattiva o volontaria.
Ai fini della tassazione, nel caso della costituzione di tale diritto, la risoluzione del 10 ottobre 2008, n. 379/E ha chiarito che si applica quanto previsto dall’articolo 9, comma 5, del TUIR, ai sensi del quale ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società.
Nella stessa risoluzione, inoltre, si chiarisce che la costituzione di una servitù va ricondotta all’art. 67, comma 1, lettera b), primo periodo, del Tuir, concernente le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili.
In base all’articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Nel caso di specie, il corrispettivo percepito dall’istante, proprietaria da più di 5 anni di un terreno agricolo, per la parte riferita alla costituzione del diritto di usufrutto genera reddito diverso, di cui al citato articolo 67, comma 1, lett. h), del TUIR, costituito, ai sensi del successivo articolo 71, comma 2, dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.
Quanto alla costituzione del diritto di servitù di cavidotto e di passaggio sulla porzione di terreno agricolo, l’Agenzia ritiene che non emergono plusvalenze tassabili ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lett. b), in quanto la costituzione di tale diritto interviene, come affermato dall’Istante, dopo cinque anni dall’acquisto del terreno.
Con riferimento, infine, al corrispettivo percepito per le obbligazioni accessorie a carico dell’istante, che si estrinsecano nell’impegno a non realizzare su propri terreni o immobili adiacenti, anche appositamente acquistati, altri impianti, antenne ed apparati tecnologici, entro il raggio comunque di cinque chilometri dall’impianto, l’Agenzia afferma che lo stesso rientra tra i redditi diversi di cui al citato articolo 67, comma 1, lett. l), del TUIR, in quanto derivante dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.
